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2018-09-20 11:51 来源:中原网

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上半年房地产市场迎来小高潮

合肥在线  2018-09-20 15:52   稿源: 人民网
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无论他们是在这个国家的什么地方,他们的这些经验的深层道德现实都跟其他地方人们的经验没有什么两样,或至少是我们能够理解的,并在这个意义上是真实的。

7月,高温来袭,烈日炙烤着大地,整个城区仿佛是一个“火炉”...

  自2016年9月开启本轮调控开始,已持续22个月有余,“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移,对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动,2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

  业内人士表示,受政策边际效应持续递减的影响,2018年上半年,市场有所反弹。但从下半年来看,监管大幅强化,调控持续收紧的同时,在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下,房地产市场的不确定性大幅增强。

  上半年房地产市场量价齐升

  国家统计局数据显示,今年1-6月商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。从6月单月来看,中原地产的数据显示,全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

  中原地产首席分析师张大伟表示,以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点,截至2018年6月,本轮房地产市场上涨周期已有37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

  而从价格来看,今年6月份,70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大,是近21个月的最高值。

  具体来看,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中,郑州、重庆环比上涨1.8%,广州、昆明环比上涨1.9%,长沙、南宁环比上涨2.0%,牡丹江环比上涨2.1%,福州环比上涨2.2%,青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%,三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

  2017年以来,在调控紧锁一二线城市的背景下,一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般,投资和投机人群双双蜂拥而来,甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来,价格半年翻倍已不鲜见。据统计,截至2018年4月份,全国有62个城市房价破万,其中三四线城市占比达三分之一。

  上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示,2017年,全国典型83个城市中,有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中,大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大,分别为23.8和21.9个百分点。另外,北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

  上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说,在市场轮动下,非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点,但从后续来看,随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱,预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

   50家房企拿地破万亿

  2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示,他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计,截至7月23日,50家房企合计拿地金额破万亿,达10940亿元。

  具体来看,碧桂园拿地数达366宗,权益拿地总价1086.03亿元,万科拿地124宗,权益拿地总额838.7亿元,保利71宗土地,拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

  “上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家,房企拼规模趋势加剧。”张大伟说,热点城市成交量环比出现了明显的上行,成交量有所恢复。同时,各线城市去库存几近完成,房企开启补库存阶段。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为此次抢地的主体。

  在房企强烈的购地意愿下,卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示,截至7月18日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35.3%。其中,最高的是杭州,卖地金额达1987.3亿元,同比上涨149%,重庆943亿元,同比上涨27%,此外,苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

  “50个热点卖地最多的城市中,有25个城市是三四线城市,刷新历史纪录。”张大伟说。

  数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分级别来看,其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

  下半年市场不确定性增加

  事实上,受各路资金的限制,众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目,部分中小房企更是出现亏损的迹象。

  在此背景下,激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场,7月份以来,地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块,南星地块此次成交楼面价36086元/平方米,而在此之前,保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块,温州时代以楼面价32638元/平方米拿下,且无配建要求。但两周之前,绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米,需配建一个18班幼儿园。

  除了资金的紧缩,作为房地产去库存工具的棚改资金,也将减缓。业内人士表示,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

  此外,调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控,另一方面,则是从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

  对官方的表态,有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此,在内外多重环境的不确定因素的影响下,2018年下半年,房地产市场不确定性再度增加。(经济参考报)

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